Co dál s nájemným po 1. lednu 2002
Vládní návrh o jisté formě či postupu v deregulaci nájemného shodila poslanecká sněmovna pod stůl. Nadále však platí, že dosavadní regulace podle ministerské vyhlášky, která pro města a obce stanovila koeficient maximálně možného navýšení nájemného v příslušném roce, na základě rozhodnutí Ústavního soudu přestává od 1. 1. 2002 platit a nájemníci a majitelé domů budou postaveni před skutečnost, která není záviděníhodná a jenom velmi chabou útěchou jim budiž, že ji oni nezavinili.
Samozřejmě přitom rovněž platí, že všechny dosavadní řádně uzavřené nájemní smlouvy zůstávají i po tomto datu v platnosti. Není však pochyb (pokud se politické reprezentace nevzpamatují a přece jenom ještě nepřijmou příslušný zákon), že především vlastníci bytových domů se budou po 1. 1. 2002 snažit o někde více, někde třeba i méně přiměřené navýšení současného nájemného. Když v této otázce nedojde mezi majitelem a nájemníkem k oboustranně akceptovatelné dohodě, nebude pak mít majitel bytu jinou možnost, než v případě absence zákona o nájemním bydlení podat na příslušný soud žalobu o stanovení výše nájmu. Nejenže lze předpokládat zahlcení již nyní značně přetížených soudů, ale i po věcné rovině budou soudci postaveni před problém, který doposud ještě neřešili. Rozhodnout o oprávněnosti či zamítnutí žaloby přitom zřejmě nepůjde bez stanovení v daném místě i čase obvyklého nájemného v daném bytě.
Výhodou a jistým východiskem pro soudy zřejmě bude, jestli město či obec má již zpracovanou cenovou mapu města pokud jde o výši nájemného. Tato mapa by měla dát detailní přehled o nájemném ze všech bytů na daném území. O výši nájemného v konkrétním bytě by tak mohla a měla spolurozhodovat nejen jeho kategorie a velikost, ale i poloha domu z hlediska dopravní obslužnosti, životního prostředí, vybavení daného místa službami a obchody a samozřejmě i to, zda se jedná o byt v paneláku nebo ve vile, což bude jistě svým způsobem spravedlivější, ale v praxi také mnohem složitější co do porovnání parametrů, které jdou mnohdy proti sobě (třeba zeleň x dopravní obslužnost).
Soud však v žádném případě nebude mít (především ze začátku, kdy nebudou existovat žádné doporučené postupy vyplývající z judikatury) vůbec lehkou úlohu a pokud jde o stanovení výši nájemného není mu v této legislativně neupravené oblasti co závidět. Na druhou stranu je však asi také zbytečné mít v tomto ohledu přehnaná očekávání, že soudy snad otázku deregulace nájemného za politiky, kteří se, zdá se, nemohou či nechtějí dohodnout, definitivně a jednou pro vždy vyřeší. Soudy v českém či kontinentálním pojetí jsou tady nikoliv od toho, aby suplovaly neexistenci příslušného zákona, ale "jenom" proto, aby podle něj jednaly a a konkrétní kauzy rozhodovaly.
Nemohu ani souhlasit s myšlenkou některých politiků, že zamítnutí návrhu zákona o deregulaci nájemného je svým způsobem "vítězstvím" nájemníků a "prohrou" vlastníků bytových domů, protože současný právní rámec se tím pádem nemění, což samozřejmě nyní více vyhovuje nájemníkům. Mnohačetné soudní spory o výši nájemného totiž budou spíše prohrou pro všechny zúčastněné. Nebo se snad politici a vláda a poslanci především ještě jednou pokusí celou situaci ohledně nájemního bydlení po 1. 1. 2002 vyřešit legislativně čistě a pro všechny jednoznačně - přijetím příslušného zákona? Využití cenové vyhlášky ministerstva financí definitivním řešením býti nemůže a podle mě Ústavní soud opět pravděpodobně vysloví neústavnost takovéhoto postupu pokud jde o maximální výši nájemného. Ještě možná není pozdě, ale pro voliče z řad nájemníků i majitelů bytů a bytových domů je už nejvyšší čas. Zamítnutím vládního návrhu zákona totiž existující problém, co a jak dál s nájemným, nezmizel, spíše se jenom objem nezodpovězených otázek zvětšil…
Jiří Němec, právník, Liberec
